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1.市街地再開発事業及び財産交換について
2.市営住宅について
中森辰一
お疲れ様です。私の方からは3点（※予定していた「アストラムラインで使用するIC力ードについて」は12月議会で質問することにしました）質問させていただきたいというふうに思っておりますので、よろしくお願いいたします。
最初に基町相生通地区市街地再開発事業について聞いていきたいと思います。
市街地再開発事業というのは、なかなか私もこのことを取り上げるに当たって、少しは勉強してみたんですけどね、ややこしい仕組みだなというふうに思っております。
ただ基本は民間の地権者の利益に関わる事業であるというふうに認識をいたしております。
この事業も、地権者の1人として市が関わっておりますけれども、民間の地権者が集まって実施するものであります。
公共性が高いという理由で補助金がつきますが、それ自体が民間の地権者の利益に関わることであるなというふうに考えております。
基町相生通地区市街地再開発事業は、令和4年3月に都市計画決定同年10月に施行認可、翌年令和5年10月に権利変換計画認可になって、同年12月に建物の解体工事を始めて、昨年、令和6年9月にそれが完了、10月に高層棟と変電所棟新築工事着工というふうなことになっております。
それらが竣工した後に、新しい市営駐輪場、これは市の部分ですけども、の建設工事が始まることになっております。
この決算年度令和6年度にこの事業に対して市が8億2915万円の補助金を執行しております。
加えて、電線共同溝整備に係る公共施設管理者負担金として、令和6年度の事業費3億5587万1000円のうち、実際の実施分として1億4686万円を支出しました。
合わせて9億7601万円に上る市民の税金がここに投入されたということになります。
補助金は、既存建物の解体工事費等が対象になっているんだと思いますけれども、市が支出した約8億3000万円に対応して、国と県も補助金を支出していると思いますが、それはどれだけでしょうか。
市街地再開発担当課長
本事業には、県と市がそれぞれ施工者に補助金を支出しています。
市は8億2915万円を支出しており、このうち国費は4億1457万5000円となっております。
県も市と同様に、令和6年度は8億2915万円を支出しており、このうち、国費は4億1457万5000円となっております。
よって国は8億2915万円県と市はそれぞれ4億1457万5000円を支出しており、補助金の合計は16億5830万円となっています。
中森辰一
結局国県市合わせておよそ16億5000万円の税金が令和6年度には支出されたということになります。
この補助金は、この再開発事業に市が地権者の1人として参画しているからこうした税金の支出が行われているというわけではありません。
市は5人の地権者の1人として、古い市営駐輪場を取り壊して、新しい市営駐輪場をこの再開発事業の中で、建設設置しますけれども、そのために追加して12億円余りの支出を行っているようでありますけれども、それはどういう理由でどれだけを支出したんでしょうか。
市街地再開発担当課長
市街地再開発事業の実施後も従前と同様の駐輪場需要が見込まれますが、旧基町駐輪場の周辺には、市営駐輪場や民間駐車場が少ないため、失礼しました。民間駐輪場が少ないため、旧基町駐輪場と同等の収容台数を有する市営駐輪場が必要でございます。
そのため、市営駐輪場等の整備にかかる費用のうち、土地取得に係る経費として12億3214万3000円を支出しています。
中森辰一
この支出だけではなくて、のちのちさらに支出があるというふうに聞いておりますが、それはどういう理由でしょうか。
また予定されている支出額はどの程度と考えられているんでしょうか。
市街地再開発担当課長
令和6年度の支出額は、市営駐輪場等の整備に係る費用のうち、土地取得に係る経費のみであるため、今後建物取得に係る経費の支出が必要となります。
この建物取得に係る経費の具体的な価格についてはまだ定まっておりません。
中森辰一
今答弁いただいた12億3000万に加えてさらに、いわば建物といいますか床部分ですね、そこの部分を取得するために追加でさらに市としての支出が必要になってくるということになります。
これはこの再開発事業に参画する地権者の1人としての権利分だけでは床面積が足りないということで保留床を取得しようというものですけれども、これとは別に市の補助金交付要求を要綱に基づいて、8億円余りの補助金を令和6年度に支出したというのが決算文書に書いてある中身だと思います。
この市街地再開発事業の総事業費は577億円となっておりますけれども、その総事業費の中の補助対象分に対する補助金は、この9月議会のときに聞いたところでは、国が約124億円、県が約37億円、市が約41億円で合わせて総額約202億円というふうになります。
つまり、これだけの巨額の税金が投入されることが、9月の建設委員会でわかりました。
この総事業費577億円は、先ほどの駐輪場建設分での市の権利分に足りない分を補う12億円プラスいくらになるかわからない部分がありますけれども、そういったものや電線共同溝設置工事の市の負担金約7億円が含まれた総事業費ということになります。
その総事業費の枠の中で、市は駐輪場建設をやっていくんだということになるわけですね。
この事業は、市が地権者の1人として参画しているとはいえ、市の負担金7億円を除く約70億円の民間のビル建設事業に対して、その35%、202億円もの税金が支出される事業であります。
地権者にとっては差し引きで368億円の資金が必要な再開発事業だということになります。
この再開発事業の地権者は、株式会社朝日新聞社、株式会社アサヒビルディング、中国電力ネットワーク株式会社、広島商工会議所、広島市の5人です。
これらの地権者の元々の不動産資産がどれだけの価格のものかわかりませんけれども、それらの地権者の不動産資産を一つに集約する形で再開発ビルを建設し、そのビルの中に地権者たちが元々保有していた不動産資産の価額に応じた権利、新しい再開発ビルの中の権利に応じた面積の床、それに加えて新しい再開発ビルの中での地権者の権利規模に応じた面積の敷地の区分所有権、これらが5人の地権者が保有する新しい不動産資産となるわけであります。
それらの新しい不動産資産の価値は、財産価値としては元々の地権者の不動産資産の価額と同等となるというふうにされております。ここは大事な点なんだと思います。
こういうふうにですね、地権者たちが、都市再開発法の制度を使って再開発事業を実施することで、従前の敷地に存在した不動産資産としての価額に加えて、それを大きく超える五百数十億円の価額の不動産資産を新たに創造する、作り出すということになります。
そのような事業が繰り返されることで、紙屋町八丁堀地区の都市としての拠点性中枢性が高まっていくっていうことになる。
そういうことを促進するために、国も県も市も補助金を出して、こうした取り組みを支援するというのが令和6年度の8億3000万円のこれは一部ですけれども意味だということになりますけれども、この市の考えはどうでしょうか。どういうふうにお考えでしょうか。
市街地再開発担当課長
本市では、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として、民間と行政との適切な役割分担のもとに、市街地再開発事業を進めており、本市のまちづくりを進める上で、新たな投資を呼び込み、都市の活力を生み出すとともに、税源を涵養するための重要な事業であるため、補助金を支出しています。
中森辰一
補助金を支出する意味というふうなことをおっしゃいました。
先日財政課から出されました来年度予算に向けての依命通達がありましたけれども、都心の大改造という言葉が初めて入りまして強調されたというふうに思いますけれども、市長が推進してきた都心の大改造の一環の事業だということになるんだと思います。
いずれにしても考えてみますと、地権者たちにとってはこうした再開発事業を実行することによって、引き続き地権者の再開発事業執行時と時点の不動産資産の価格を維持することができます。
そのための地権者たちの特別な経済的な負担は原則として生じません。
今回の場合は、竹中工務店などが特定業務代行者という契約を結んだことで、最終的な保留床の処分の責任を負うことになっておりますので、保留床が全部売れるかどうか、つまりこの再開発事業が成功するかどうかについてのリスクを地権者たちが負うこともありません。
ということだと私は考えてみたんですけども、どうでしょうか。
市街地再開発担当課長
市街地再開発事業の完遂のため民間と行政との適切な役割分担のもとに事業を進めており、本市としても、事業成立の確実性を見る上で、保留床処分先の確保は重要な要素だと認識しています。
本事業で導入している特定業務代行方式は受託者の業務に工事施工含み、最終的には自ら保留床を取得する義務を負う方式であることから、この方式を採用採択できたことで、保留床処分という点に限れば、地権者のリスクは低減されるものと考えています。
中森辰一
軽減されるというか、竹中工務店が代行するというふうな契約を結んだわけですから最終的にそこに任せるということになってるわけですね。
それがうまいこといくかどうかっていうのは竹中工務店次第ですが、そのリスクは竹中工務店が多いということになっているんだと思います。
もっと言えば通常はそのようにして再開発事業が行われた結果、再開発敷地の平米当たりとか坪当たりの単価が、容積率の緩和の影響で急速に上昇します。
それがあるから、保留床の売却で事業費を賄うことができるわけなんですけれども、そこの不動産価格の上昇につれて、その周辺の不動産の価格も大体上昇していきます。
そうした相互作用で、再開発事業終了後、元々の再開発敷地も権利床として取得した再開発ビルの床もそれぞれ不動産価格というものが上がっていくんじゃないか、さらに上昇していくんじゃないかというふうに思ったんですけども、この点についてはどういうふうにお考えでしょうか。
市街地再開発担当課長
不動産価格は周辺の立地状況や経済状況等の様々な要因によって変動するため、不動産価格の上昇が確定されるということはありません。
なお、市街地再開発事業に参加した地権者が権利変換を受けられる財産は、従前の財産価値と等価であることから、財産価値が増えるものではありません。
中森辰一
いやいや基本的に今おっしゃったことは、私が言ったことを否定していないというふうに思うんですね。
権利変換の時点では、移動価格が増えるということはないわけですけれどもその権利変換した後、周辺の不動産価格あるいはこのビルの不動産価格が上がっていけば当然権利証の不動産価格も上がっていくということになると思います。
市街地再開発事業というのがどういうことであって、補助金の意味というのがどういうものか。そのことがですね地権者にとってどういう利益をもたらすかというのが大体おおよそわかってきたということなんですけども、このこの税金の使い方202億円というね。巨額の税金がここに投入されるわけですが、そういうあり方について、私としては疑問が生じたということで今回の決算審査で取り上げることにしたんです。
けども少し過去のことを振り返ってみますとですね、市のホームページでは10件の市街地再開発事業が行われたことが記載されております。そこにも国県市が補助金を投入しております。
これらの10県の市街地再開発事業には国の補助金が合わせて約335億円県の補助金が合わせて約91億円そして市の補助金が合わせて約181億円総額でこの10件で607億円、税金が投入されてきております。
中には若草町地区の市営住宅のように、公共施設の建て替えを含むものや大手町地区の市の調査も含めたものもありますがそれはそれで、市は地権者として負担をしておりまして、それとは別に、民間の事業である再開発事業にこれだけの規模の税金が補助金として投入されてきたということです。
そしてこの決算年度を含めた現在進行中の事業がこの基町相生通地区市街地再開発事業とこれから本格化する西広島駅南口西地区市街地再開発事業の二つの事業だということになります。
今後も今のところ4件の都心部での市街地再開発事業が構想されているというふうに聞きました。
ところで、基町相生通地区市街地再開発事業への202億円の補助金は、国も県も市も補助金交付要綱によるものだというふうに思いますけれども、補助金交付要綱を定めて補助金を支出する根拠は何でしょうか。
また、市街地再開発事業に対する補助金の支出は、これは義務づけられたものなのかどうかお答えください。
市街地再開発担当課長
本市では広島市補助金等交付規則などに基づいて補助金の支出を行っており、市街地再開発事業への補助金については、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新に資する補助対象事業や、条件を個別に定める必要があることから、広島市市街地再開発事業補助金交付要綱を定めています。
市街地再開発事業については、都市再開発法において費用の一部を補助することができるとされており、補助金の支出を義務付けられているものではありませんが本市のまち作りのための重要な事業であることから、補助金を支出しています。
中森辰一
こういう民間のビルの建て替えですね、いわば民間の地権者が集まって新しい大きなビルの建て替えをしていく、そのことによって自分たちの地権者としての権利を維持していく、あるいはそれを増やしていくという事業になるというふうに思います。
これはまた後で申し上げますけれども、そういうものに対して国も県も市も補助金を出しているけれども、この補助金、それぞれ要綱を作って出しているけれどもその要綱を作って出すという、根拠ってのは結局都市再開発法、でもその再開発法には、その補助金を出しなさいというふうに義務付けられているわけじゃなくて、できる規定になっています。
国は、地方自治体が出したら、それに合わせて補助金を出すと、出すことができるというそういった格好になっているので、あくまでもこれは自治体の判断いわば広島市では市長の判断ということになります。
都市再開発法第119条には市街地再開発事業の費用は、施工者が負担する、つまり地権者が負担する。結果、結局はね、いうふうに書いてあります。
ですから、本来は事業費の負担は施工者、ほとんどの場合ノウハウのある企業に委託するわけですが、この事業の場合でいいますと市の負担金7億円を除く570億円の事業費は5人の地権者が負担するということが法には書いてあるわけですね。
先ほど言いましたように自治体は予算の範囲内で費用の一部を補助することができる。国は自治体が補助する場合は、予算の範囲内で補助することができると、都市再開発法第122条に書いてあります。
予算の範囲内ということになりますと、予算がないときは補助しないということになりますが、また補助することができるということで義務付けられているわけではないということであるならですね、広島市はお金がないときは補助しないという判断も出てくるということになりますが、そういう理解でよろしいでしょうか。
市街地再開発担当課長
基町相生通地区市街地再開発事業は本市のまち作りを進める上で、新たな投資を呼び込み、都市の活力を生み出す重要な事業であることから、予算措置については議会の承認が前提となりますが、しっかり支援していきたいと考えています。
中森辰一
当然、議会の承認が要るということなんですけども、補助金は再開発を促進するためということで先ほどいろいろ説明がありましたけれども、そのために出しているわけです。
法律上を補助することができる規定を最大限活用して広島市としては、補助金を提供して再開発を促進するということだと思います。
広島市としては都心の大改造を推進する立場ですから、この点は極めて積極的に財政支出を行っているということなんだろうと思います。
予算の範囲内でということがあっても、この財政支出というのは、これは広島市が財政支出を様々なところに行いますけれども、そういう中でも、これは優先事項として扱われるというふうに考えてよろしいんでしょうか。
市街地再開発担当課長
本市では、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として、民間と行政との適切な役割分担のもとに、市街地再開発事業を進めており、早期に事業効果が発現できるよう支援していく必要があると考えています。
このため、市街地再開発事業の財源確保については、主要事業に関する国への要望において、重点要望項目として位置づけ、本事業の円滑な推進が図られるよう努めているところでございます。
中森辰一
官民の役割分担といいましてもね、例えば西風新都開発ですけども、インフラ部分は公共がやるというふうな形で一つの大きな開発地を作っていくときに、やっぱり分譲するそういうあくまでも民間の利益というふうになるところがやっぱり民間が作っていく。
そのインフラ部分、そこに住んだ市民とかあるいは企業にとって必要なもの、これは都市として必要なもの、これはもうインフラとして公共が負担してやっていくという、そういうふうな役割分担ならわかるんですけども、どうもこの補助金の支出の仕方は官民の役割分担と言われるけれども、どうも過大すぎるんじゃないかなというふうに私は思いました。
この9月の建設委員会のときにですね、こういうことになっておりますよということで紹介したんですけれども、市営基町駐車場の土地建物と、広島商工会議所ビルの土地建物との財産交換が行われまして、広島市の財産の方が不動産の価格が低いということで、3400万円をプラスしたというのがありました。
立地条件から見ても、面積から見ても明らかに広島市の財産の方が大きいのにこれはおかしいということで市の監査委員会に住民監査請求が行われました。
それが却下されたために、今、広島地方裁判所に市長ら3名への損害賠償請求訴訟が提起をされて、今審議中であります。
9月議会でも紹介しましたけれども、この裁判では原告側から東京地方裁判所の不動産鑑定を30年間にわたって勤められたベテランの不動産鑑定士の方による広島での財産交換を行った2件の不動産鑑定は、国土交通省が示している鑑定基準にのっとっておらず、結果も信用できないという批判の意見書と、この関係者の方が自ら実施された不動産鑑定結果というのが証拠として提出をされております。
この裁判を提起された市民たちの立地条件から見ても、面積から見ても明らかに市営基町駐車場の方が不動産価値は大きいはずなのに、この財産交換はおかしいという点は、私自身も率直に言って同じ意見であります。
誰でも普通に考えればそういうふうな意見になるんじゃないかなというふうにも思います。
ここでは提示された不動産の価格がどう違うかだけ紹介をしておきたいと思います。
広島商工会議所ビルについては市が依頼した鑑定では24億4000万円となっておりますが、原告側が依頼した鑑定では20億2100万円となっております。
市営基町駐車場は土地だけを比較すると、市が依頼した鑑定では23億3800万円となっておりますが、原告側が依頼した鑑定では再開発がないものとした判定額として、49億500万円というふうになっております。
再開発を前提とした鑑定額は約87億8500万円というこれはもう何倍にもなる数字が示されているわけですね。
再開発ビルの保留床売却できればそれだけの価格の不動産資産となり、その差の金額で建設費を賄うということになるのだろうと私なりに考えたところです。
それ自体が、地権者の利益ではないかなというふうにも思います。
ところでこの質問を考えていたところですね、一昨日でしたか週刊ポストにこの市街地再開発事業に関わって疑惑があるということで、朝日新聞社が保有する保留床の一部を広島市が令和6年度に買い取った際の買い取り額についての記事が載っているのを見ました。
その問題が裁判になっていることが紹介をされておりましたが、その中で、この財産交換についての鑑定額の違いについても紹介をされておりました。
保留床の買い取りというのは最初に聞いたところの市営駐輪場建設のための12億円余りの支出のことです。
記事になりましたのであえて聞いておきますけれども、この保留床の買い取りについて令和6年度の予算資料をめくりますと、開発事業特別会計の歳出の内訳で、基町相生通地区市街地再開発として、保留床先行取得その他で12億4604万8000円が計上されておりました。
そこについての事項別明細書を見ますと、款項目が費、節では公有財産購入費として12億3214万3000円、負担金、補助金及び交付金として1390万5000円となっておりまして、説明で地区再市街地再開発に要する経費、つまり合わせて、12億4604万8000円というふうに書いてありました。
ここにある負担金、補助金及び交付金1390万5000円というのは一体何でしょうか。
公有財産購入費、必要な保留床の取得のための支出とは別に、なぜこういう支出があったのか、ご説明をお願いします。
市街地再開発担当課長
1390万5000円は基町駐輪場の再整備に係る保留床の先行取得に要した経費のうち、本市が負担する固定資産税、都市計画税相当の予算額です。
これについては本市を含む関係者間で締結した基本合意書に基づき、権利返還期日後速やかに譲渡契約を締結するとしていたところ、取得に係る売買契約が固定資産税等の賦課期日以降となったことから、本来負担する必要のない市営駐輪場等の敷地共有持分に係る固定資産税等の負担が保留床の所有者に生ずることになりました。
このため、相手方との合意の上で当該固定資産税等を本市きち共有持分の譲渡対価の一部として付加し、本市が負担することとしたものでございます。
中森辰一
通常の契約であれば、こういうものはそもそも計上する必要がなかったわけだけれども、こういうものが出てきた令和5年12月議会に、実はこの問題での予算が議決されておればですね、こういうことをせずに済んだわけですけども、結局翌年2月での当初予算での計上というふうになりました。
令和4年10月に施行認可がなされてその1ヶ月後には、権利変換計画のための各地権者の保有不動産の価額が確定をし、翌年10月に権利変換計画が認可されました。
それより前にも保留床取得額はいくらになるかわかったんじゃないかなと思うんですけども、なぜ12月議会への予算提案ができなかったんでしょうか。
市街地再開発担当課長
令和5年11月30日の権利返還期日をもって正式に所有権が移るため、その法的根拠がない状況においては、必要手続きを進めることが叶わず、令和5年12月中に補正予算の提案はできなかったためです。
そのため、令和6年度当初予算において計上することとなりました。
中森辰一
申し訳ありませんちょっと最初のところがちょっと聞き取れなかったのでもう一度お願いします。
市街地再開発担当課長
令和5年11月30日の権利返還期日をもって正式に所有権が移るため、その法的根拠がない状況においては、必要手続きを進めることが叶わず、令和5年12月中に補正予算の提案はできなかったためです。
そのため、令和6年度当初予算において計上することとなりました。
中森辰一
事務手続きの都合上ということになるんですかね。もう少し柔軟な考え方で同じようなわかりにくいことが起きないようにやる必要があったんじゃないかなというふうにも思います。
残りがなければ、結局市の歳入が少し減ったというふうなことになるということではありますけれども、多少お金のやり取り、市にとってのですねお金のやり取りは差ができてきた可能性がありますよね。
その辺はちょっと微妙なところかもしれませんけれども、ちょっともう少しこういう事態が起きないような取り組みができんかったかなというふうに思っています。
いずれの問題も今、実は広島市地裁で係争中なんですけどもこれらがどういうふうに決着するかってのは裁判の推移を見守るしかありません。
裁判の内容そのものをここで議論するわけにはいきませんので、紹介だけにとどめるんですけども、それにしてもですね、これまでいろいろやり取りをして考えたのはですね、こういう民間の開発事業に優先的に税金を使うというあり方が本当にいいんだろうかということなんです。
今回の場合で考えますと、市営基町駐車場の不動産を、市営駐輪場部分を切り離して、広島商工会議所に財産交換という形で譲り渡したのが令和3年6月です。
そのときの公式発表の価格は、令和3年1月時点のものとして判定された価額です。
そのようにして取得した不動産の地権者としての広島商工会議所が基町相生通地区市街地再開発事業に参画をしたわけですよね。
元々は4人だったはずが、商工会議所が入ったために5人になって、法的な市街地再開発事業というものを進めるという条件ができたということにもなります。
広島商工会議所は広島市と財産交換をして、基町の不動産の地権者となったわけですけれども、それだけでは老朽化した建て替えが課題になっていたけれども、資金に窮していたときと変わらず新しい商工会議所施設を得ることはできません。
財産交換しただけではお金がないわけですから、建て替えはできないわけですね。
しかし、市街地再開発事業の地権者として参画することで、建設資金の工面をすることなく新しい商工会議所施設、ここには商工会議所の事務を行う施設だけではなくて、従前のビルで実施していた賃貸事業を行うスペースも確保することができることから、従前通りの運営を行うめどが立つということになりました。
つまり第一に、広島商工会議所は再開発事業に参画することを前提に、広島市と財産交換したことで新しい商工会議所施設を獲得することができました。
新しい商工会議所施設を建設する資金分の利益を得たということになります。
二つ目に、市街地再開発事業を実施する際には、事業計画の施行認可の報告の後、31日目の時点での各地権者の不動産鑑定額を確定して、それに基づいて権利変換計画を作るということになっております。
事業計画の施行認可の報告が行われたのは、令和4年の10月です。つまり、広島商工会議所の不動産資産の地権者としての価額が確定するまで1年余りの期間があったということになります。
いろいろ調べてみますとですね、この敷地周辺の地価っていうのは、令和3年は前年比で軒並み3%前後の地価下落というふうになっておりましたが、令和4年には逆に軒並み3%以上地価が上昇しております。
つまり、広島市から商工会議所が取得した不動産の価額は3%程度上昇していた。
この権利者としての価額が確定するときにはですね、最低限それだけの利益を商工会議所は得たということになります。
さらに、地価上昇という点では、市街地再開発が行われることになりますと周辺の不動産価格の上昇ということが起きるとされております。
その分の影響も商工会議所が得た利益としてはあったものと考えられます。
地価という点では先に紹介した東京の不動産鑑定士は、市が鑑定を依頼した鑑定額の2倍以上の鑑定額を出しております。
それの成否は裁判の結果を見る他ありませんけれども、そういう利益の可能性もあることは覚えておきたいなと思います。
第三に、巨額の税金による補助が行われるということです。
事業費に対して35%も税金が投入をされる。これは、地権者にとっては実質の建設費を減らすことができますので、丸々地権者の利益だということができます。
その利益を広島商工会議所も得たということになります。
広島商工会議所だけを見ますと、三重の利益を得ることができることになったと私は考えたわけですが、市はどうお考えでしょうか。
市街地再開発担当課長
広島商工会議所が三重の利益を得ているというご指摘について順次お答えいたします。
一つ目として、市街地再開発事業に参画することを前提とした財産効果により、施設を建設する資金分の利益を得たというご指摘についてでございます。
市街地再開発事業に参加した地権者が権利変換を受けられる財産は、従前の財産価値と等価であることから、施設を建設する資金分の利益を得たということはありません。
二つ目として、不動産価格の上昇による利益を得たというご指摘についてです。
不動産価格は周辺の立地状況や経済状況等の様々な要因によって変動するため、不動産価格の上昇が確定されるということはありません。
三つ目として補助金により、実質の建設費を減らすことで利益を得たというご指摘についてです。
先ほど申し上げた通り、市街地再開発事業に参加した地権者が権利変換を受けられる財産は、従前の財産価値と等価となっています。
また補助金は、高層棟の1階のピロティや6階のオープンテラスなど、公共性の高い共用部分の整備などに対して支出していることから、地権者が補助金により実質の建設費を減らすことで利益を得たということはありません。
中森委員
今三つ言われましたけど、私は全部違うよねというふうに思います。
要するに、広島商工会議所、他の地権者もですけれども、自分は広島商工会議所が一番典型的だから言ってるわけですが、広島商工会議所は、財産交換をしただけでは、要するに古いですね基町の市営駐車場というビル、その敷地をもらっただけに過ぎないんですよ。受け取っただけに過ぎないんです。
それだけでは新しい商工会議所の施設は立ちません。そのために新しい資金が要るんです。
資金が要るんだけれども、しかし、その自分のその持っている不動産価額それだけの資産を維持しながらですね、新しい資金を費やすことなく新しいビルができてきてしまったと。これがこの市街地再開発事業というもののメリットです。
その新しい建設費はどこから賄うかというと。つまり、保留床を売ることによって賄うわけですよ。
それはなぜそういうことができるかというと、国がそういう支援措置を作ってるから。今まで400%あるいは500%しかなかった容積率を900%に引き上げるという、そういうことがあるので、そういうこともできるということになります。
だから、あなたが今言った一番目の利益を得ることにならないという理屈は成り立たないというふうに思います。
不動産価額の上昇が確定しているわけではないとおっしゃいましたが、否定することもできないと思います。その点は改めて申し上げておきたいと思います。
それから、共用部だけだ、補助金は、というふうにおっしゃいましたが、そこも含めてこのビル全体の建設費577億円なんですよ。
そこにですね、結局577億円、本当はそんだけを商工会議所という地権者も、その持分に従って負担しなくちゃいけなかったはずです。
しかし、そのうちの35%分は税金で負担してあげたわけですよ。ですからそんだけの大きな資産を得ることになるけれども、しかし、35%分は税金で手当してもらったという点で、これは利益を得たということに、これは否定できないというふうに思います。
で、広島商工会議所の場合は、たまたま今申し上げた三重の利益いうことを、この再開発事業の地権者になることによって得るということになりました。
市街地再開発事業は民間によるものが基本ですから、民間の地権者がいずれもに今言った2番目と3番目の利益を得ることになると私は考えます。
もっと言えば、再開発ビルが竣工した後はですね、土地の価格も急速に上がっていきますし、それにつれて、権利床として取得した不動産の価格も上昇していきます。
そういった利益を民間企業や個人が得ることになるのが、市街地再開発事業だというふうに思います。
そこに巨額の税金が投入されるということになりますと、これは民間企業や個人の資産を増やす。民間企業や個人の資産形成に税金が使われるということになるんじゃないかと思うんですよ。
そう考えますと、令和6年度にこの事業に広島市が支出した補助金およそ8億3000万円というのは極めてやっぱり私は問題のある支出ではないかというふうに考えたんですけども、どういうふうにお考えでしょうか。
市街地再開発担当課長
市街地再開発事業は、一体的、総合的なまちづくりのための事業であり、まちづくりの観点から必要なオープンスペースの整備等を含んだ公共性の高い事業であることから、国や地方公共団体により補助金を支出しているものであり、民間企業や個人の資産形成を目的としたものではないため、問題のある支出ではありません。
中森辰一
この5人の地権者が広島市も加わっていますけれども、広島市は地権者としてそれにふさわしい負担をしているということになるわけです。
この5人の地権者がですね、本来は570、まあ負担分が7億円ありますけどこれを除くと570億円のお金を出し合って、新しいビルをつくらんといけなかったわけですよ。本当は。
だけども、それを促進するためだという理由でですね、実は国県市合わせて202億円の税金が投入されている。
建設費の少なくとも35%は負担しなくて済む。これはまさにその地権者の利益じゃありませんか。
これはまさにこの35%分202億円という数字ですね、これだけの税金というのは、個人の、まさにその資産を増やすために使われたということになると思いますよ。
最近はですね、物価の高騰で工事費が急速に上昇していて、現状の枠組みでは大きな市街地再開発事業が成り立たないので、中止になったりというのが出始めているようです。
そうなりますと、事業が成り立つように補助金の規模比率を大きくする、そういうことがこれからまた出てくるんじゃないかなというふうに心配もしております。
今回は202億円で収まっているけれども、これからはですねもっと大きな税金投入という事態が出てくるんじゃないかというふうにも思うわけです。
かつて30年前にですね、阪神淡路、30年前でしたか、1995年に阪神淡路大震災が起きて、大勢の被災者が大変困難な状況に陥りました。その際に、生活再建のために支援金をという声が上がったんですね。
だけれども政府は首を縦に振りませんでした。被災者に対するものであっても、個人の資産形成になるから税金を出せないという考えが牢乎としてあったからですよ。
その後、国民的な議論の中で、個人の資産形成ではなくて、生活の立て直しに必要なんだという考え方で、被災者への支援金制度が作られて、まだ極めて不十分ですけれども今は最高額が300万円というところまでできております。
要するに、個人の資産形成に税金の支出はできないというのが一貫した日本の行政の考え方です。
ところが、大規模なコンクリートのまちづくりをしようというときはですね、容積率の大幅な引き上げを初めとして、地権者の利益につながる様々な優遇措置を設けるだけではなくて、事業促進するためだということで、具体的に巨額の税金の支出を行う、これは矛盾した行動ではないかなというふうに思います。
商工会議所も他の企業も個人ではありませんけども個人の集まりです。今回の再開発事業は個人施行という形です。
商工会議所は営利団体ではありませんが、株式会社は営利団体であり、株主の利益を増やすために活動している組織ですよね団体ですよね。この再開発事業も利益を増やすことになるからこそ、これらの株式会社は参加しているわけですよ。
そういう点で、やっぱり巨額の税金支出の問題があるというふうに私は考えます。
市民から集めた税金というのは、この物価高騰の中で、市民生活を支えるためにこそ有効に使われる必要があります。
物価高騰の中で事業を成り立たせるために、補助金の比率や額を上げるなどの事態にならないようにするべきでありますし、そもそも営利企業が利益追求のために行う、こうした再開発事業などに巨額の税金をつぎ込む枠組みっていうのはこれは見直しが必要だというふうに考えますので、この令和6年度の8億3000万円の支出は問題があるということをあえて申し上げておきます。
中森委員
お疲れ様です。続いて市営住宅について伺っていきたいと思います。
広島市では市営住宅を1万数千戸運用しているというふうに思っております。
これらの市営住宅は税金で建設して、住宅に困窮している市民に低廉な家賃で提供して、市民生活の安定を図る福祉施策の一つだと思います。
税金で建設するわけですから、市が保有する市営住宅は市民の財産であるということができます。
この市民の財産を健全に保全し、それぞれが老朽化して建てかえを必要とする状況になるまで市民が安全に快適に住まうことができるように、有効に活用するとともに、必要なメンテナンスが行われる必要があると思います。
まず質問ですけれども、令和6年度時点で、広島市が保有する市営住宅の戸数全体でどれだけあって、そのうち実際に市民が住居として使用している戸数がどれだけあるかを教えてください。
住宅管理担当課長
令和6年4月1日現在、経営本市の市営住宅の管理戸数は1万4483戸であり、そのうち入居戸数は1万1257戸です。
中森辰一
ごめんなさい。もう一度数字を、後の方の数字お願いします。入居戸数は、実際すいません。
住宅管理担当課長
実際に入居している戸数は1万1257戸です。
中森委員
ありがとうございました。次に市民が住居として使用していない戸数のうち、既に整備済みで申し込みがあれば提供可能な戸数はどれだけか。それ以外の提供可能でない戸数はどれだけあるか教えてください。
住宅管理担当課長
住居として使用してない戸数は、先ほど答弁しました管理戸数と入居戸数の差である3226戸となります。
整備済みのものは全て提供しており、応募受付を行っています。
中森辰一
3226戸全部が入居可能だというふうな答弁でしたか。
要するに既に整備されていて、申し込みがあればすぐに入れる戸数がどれだけあるか、そうでない戸数がどれだけあるか。提供可能でない戸数というのはどれだけあるのかということを伺いました。
住宅管理担当課長
提供できない戸数ということですが、整備すれば提供可能ですが未整備である戸数が1253戸となります。
ですので、すぐに提供できない戸数としましては1863戸となります。
中森辰一
1863個はまだ整備ができてないかあるいは政策的な理由で公募しないことになっているかの戸数だというふうに思います。
政策的な理由があって提供していない戸数ですね、それから老朽化で建て替えが必要で、募集しないことにしている戸数っていうのはどれだけですか。
住宅管理担当課長
老朽化のため建て替え等が必要で募集しないこととしている戸数というのは455戸となっております。
中森辰一
いわゆる政策空き家というのはどんだけですか。
住宅管理担当課長
市営住宅の建て替えに伴う移転先として確保している戸数、政策空き家の合計数としては、1313戸となります。
中森辰一
1313戸のうちに、老朽化で建て替えが必要で募集しないというそういったような物理的に使えないのが455だったというふうに思いますが、これは1313の内数という理解でよろしいですか。
住宅管理担当課長
はい、内数となっております。
中森辰一
それで要するに、問題ですよね、提供可能でない戸数っていうのがあって、それで予算の関係で改修して募集しようと思えばできるけれども、改修ができてないので募集できないという戸数がどれだけあるのかちょっともう一度お答えいただけますか。
住宅管理担当課長
予算があったら、修繕費が高額となることによって未整備であるものというもので、くくりであれば660戸となっております。
中森委員
問題はこの660戸をどういうふうにやっていくかということになると思います。
先ほども柔軟な活用ということが国としてもそういう方向性が示されたっていうのがあったんですけれども、そういうことも含めてですが、現実に整備をしても、なかなか公募しても応募する人がいないとかいうところは、地理的に非常に不便であったりとか、かなり古くなっていてなかなか入りたいという希望にならないとかですね、いろいろ理由があるかなというふうに思うんですけども、そうでないちゃんと予算がきちっと手当ができれば、整備して、それで公募をすれば、入り手がいるであろうというふうに考えられるようなのが、一定数あるんじゃないかなというふうに思うんですよ。
その点で、もっと予算を増やしていただくということが必要になってくるということになるんですけども、その点の市の考え方としてはどうなんでしょうか。
今現状とそれから市の方向性というか、そういう点についてお答えいただければと思います。
住宅管理担当課長
市営住宅の空き家については、基本的には速やかに修繕を実施して公募に出していきたいと考えているところです。
空き家修繕に係る予算につきましては、近年増額に努めているところであって、今年度の増額に努めているところでありまして、令和6年度の決算額は5年前と比較して559万5000円多い3億4742万1000円としております。
今後も必要な予算確保に努めるとともに、空き家修繕を行うに当たっては、入居ニーズが高い住宅を優先しつつ、退去後に空き家となった住戸で比較的安価で速やかに修繕が行われる住戸の把握に努めて、できるだけ多くの住戸を公募できるように取り組んでまいります。
中森辰一
あちこちの市営住宅行き回りますとですね、いっぱい空いてるんですよ。
下のポスト集合ポストにテープが貼ってあって、いっぱいあるんだなというふうなことがわかるような状況があちこちに見受けられるんですよね。
私の場合、西区ですけれども、区の担当者に聞きますと、やっぱり財源が限られているというふうなことで、できるだけその公募すればすぐに入ってもらえる、そういう可能性のあるところを優先的に空き家修繕をして、公募にかけているというふうなことを言っていただいております。
つまり、例えば5階建てのアパートであればですね、5階はほっといて、できるだけ1階を優先して修繕をする。
そういうふうな形で実際にその使われるかどうかっていうことも判断しながらってのは非常に大事なことだなというふうに思っているんですけども、まずはその毎年毎年というか、年間4回募集しますよね。その度に応募者っていうのは結構たくさんおられるというふうに思うんですよね。
それに応えていくことができるように募集戸数を増やしていく。最近我々のところにもこんだけ募集ということで資料が配られてきますけども、それを見ても、ずいぶん減ったなというふうな感じがしておりますので、ここをやっぱり増やしていただけるように努力をお願いしたいというふうに思います。
その保全の方ですけれども、この建物のメンテナンスってのはどういうふうにやっているんでしょうか。
住宅整備課長
本市では、市営住宅の立地条件や日照気象条件などにより、外壁や防水の劣化状況は一律ではありませんが、建設から概ね30年から40年程度経過した時点で、一般的には屋上防水工事とあわせて外壁改修工事を行っております。
中森辰一
最近はその品質が上がったのか、仕上げのね、かどうかわかりませんけども、以前だとですね、鉄筋コンクリートの建物の場合、大体20年過ぎると外壁塗装とか防水の改修を行うんではないかなというふうに思っております。
現実には、今おっしゃった30年から40年ということで、ずいぶんと間隔が空いてるなというふうに思います。
それだけね、建物としての外観も非常に悪くなってきますし、先ほど午前中もありましたように、その外壁が剥落するであるとかひさしのところが落ちてきて危険な状態になるとか、そういうような事態も出てきているんじゃないかなと。
それをやっぱりもう少しメンテナンスの頻度を上げていくっていうことによって、防止することもできるだろうというふうに思うんですよ。
建物の保全というのは30年40年とちょっと長すぎるなというふうに思いますので、そこら辺はもっとやっぱり実態を見ていただいて、その建物の保全に必要なメンテナンスのサイクルっていうのをやっていく必要があるんだろうなというふうに思います。
その特にデルタ地域であるとですね、川の近くとか海の近くに立地している建物っていうのはやっぱり外壁の傷みも早いですし、それから手すりとかね、そういうところの傷みも早いというふうに思います。
そこら辺の実態も考慮していただいて、例えば、そういうところは20年に1回やるとかですね、早めていくということも必要ではないかというふうに思いますが、その点はどうでしょうか。
住宅整備住宅整備課長
市営住宅ではその立地条件や日照、気象条件により劣化状態は一律ではありません。
特に建築物は塩害などに対しては脆弱であることから、川や海の近くに立地する住宅の周辺環境を考慮し、通常よりも耐久性を向上させる仕様により、回収するよう工夫してまいります。
中森辰一
それはできるだけ実態に応じてですねしっかり点検をしていただいてやっていただきたいと思います。
もう時間がないのであと1問だけにします。
最後、市営住宅に外国の方の入居が増えているという認識が入居者の間でもずいぶん広がっております。
で、令和6年度はどういう状況だったのか最近の傾向も含めて教えていただきたいということと、それから、その増えてきているということでどうも優遇されとるんじゃないかという不信感を持ってる人もおられるんです実際。ここら辺がそういうようなことがあるのかどうかということを確認させてください。
それからコミュニケーションを進めていくということが必要だと思います。
言葉が通じないとかですね、やっぱり生活習慣が元々から違うとかいろいろあってトラブルも発生していると思います。
そういうのを防いでいくという点でもやっぱりお互いにコミュニケーションがきちんととれるようなやっぱり支援ということを行政としては、そういう人を受け入れているわけですから、やっていく必要があります。
その辺はどういうふうに取り組んでいるのかということを教えていただいて、終わります。
住宅管理担当課長
外国人の入居者の数ですけれども、令和6年4月1日現在、本市の市営住宅における外国人の入居者数は、入居時の国籍で整理しますと、2050人であり、入居者全体の10.7%となっております。
また5年前である令和2年度の外国人入居者数の割合は8.9%であり、その割合は上昇傾向にあると言えます。
次に、外国籍の方の入居申し込みにあたって特別な配慮や仕組みがあるのかといったそのご質問ですけれども、入居申し込みについて、外国籍であることを理由とする特別な配慮や仕組みはありません。
外国人入居者が増加傾向にある事情として考えられるのは、市全体における外国人市民が増加傾向にあること、それに伴う収入の十分ではない方も当然増えているということが考えられることから、結果として、市営住宅へ入居を申し込む方が増える傾向にあるものと思われます。
三つ目の、外国人が増えることによって、コミュニケーションについて、入居者間のコミュニケーションについて支援等が必要なのではないかというご質問についてですけれども、外国人入居者が多い市営住宅において使用する言語が異なることなどから、住民同士が日常のコミュニケーションを図る上で一定の支障があるということは、本市としても認識しております。
現在本市が行っている取り組みとしましては、市営住宅に入居する際に交付する生活上の注意点やルールを記載した「住まいのしおり」につきまして、外国人入居者の理解を促すため、英語版および中国語版を作成しているところです。
また、特に外国人入居者の多い住宅においては、入居説明会の際に外国語を話せる相談員を派遣するなど、外国人入居者が快適な共同生活を送ることができるよう支援をしているところです。
本市としましては、これらの取り組みに加えまして、例えば、「住まいのしおり」の多言語化の拡充など、外国人とのコミュニケーションの円滑化のための支援について、指定管理者、区役所、自治会等と協力しながら、研究を進めてまいりたいと考えております。